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cálculo de predios a urbanizar

 

Bienvenidos a una nueva publicación, en esta oportunidad vamos hablar del cálculo de las áreas mínimas que podemos manejar para proponer en una solicitud de licencia de urbanismo o parcelación.


Cálculo de predios a urbanizar




 

Como hemos compartido en otro artículo, la licencia de parcelación es una acto administrativo otorgado por una curaduría urbana o alcaldías municipales, se genera con el propósito de construir espacios públicos y privados con el objetivo de fabricar viviendas en agrupación.


👉 Para más detalles de urbanismo puedes ver el artículo aquí..


Este tipo de licencia esta amparado en el decreto nacional 1077 de 2015 en Colombia. Adicionalmente a esta licencia, también existe la licencia de parcelación, con la diferencia de que ésta es en zona rural. Uno de los principales problemas a los que se enfrenta todo inversionista o constructor, es saber cual sería el área mínima o máxima para distribuir cada uno de los predios del proyecto.


Cálculo de áreas mínimas para urbanizar


Para dar inicio a esta tarea, debemos hacer unas investigaciones preliminares relacionadas al estado actual del predio. Estas investigaciones nos proporcionan información importante para tener un marco de referencia de trabajo. Se trata de unos datos de interés, que nos encaminan y perfilan a una correcta dinámica de planteamiento del proyecto y reducción de pérdidas.


👉Más detalles para conocer el predio a dividir aquí...


Nuestro punto de partida esta en el tipo de licencia que vamos a solicitar, como estamos hablando del casco urbano, la licencia de vamos a manejar según el decreto nacional 1077 de 2015 es urbanismo. De entrada podemos tener la posibilidad de manejar áreas pequeñas para ganar una buena cantidad de lotes. Vamos a explicar cuál sería el paso a paso para ser un poco ordenados:




1. solicitar certificado de uso de suelo: nos dirigimos a la curaduría urbana o alcaldía municipal para solicitar el certificado de uso de suelo, para dar esta respuesta, nos van a pedir el número catastral del predio a urbanizar. Seguidamente nos entregan un documento donde se emite un concepto por parte del POT o EOT. Con esta información, nos dirigimos al documento donde se especifican los tipos de usos, en ellos vamos a encontrar las áreas mínimas, densidades, frentes mínimos, ante jardines, retrocesos, número de pisos, patios, parqueaderos, etc.




2. Teniendo ya el uso de suelo, sabemos el área mínima para cada predio. Ahora ya sabemos la cantidad de predios a proponer en el plano arquitectónico. Ahora identifiquemos que tipo de afectaciones pueden presentarse en el predio a urbanizar, estas afectaciones deben estar lo suficientemente alejadas para no intervenir en la construcción de las viviendas del proyecto.




3. Como siguiente paso, vamos a crear las manzanas del urbanismo junto con los predios de cada una. Recuerda que adicionalmente la licencia nos permite crear espacios públicos como las vías de tránsito. Estas vías deben ser lo suficientemente amplias para la circulación de vehículos. Dependiendo de la manera en que se organicen estas manzanas, podremos ubicar una buena cantidad de predios a urbanizar.

 



4. Ahora en cada manzana vamos a ubicar los andenes peatonales, estos andenes también deben ser lo suficientemente amplios para garantizar la circulación de las personas. Podemos manejar un ancho mínimo de 1,20 m para garantizar el paso son dificultad.




5. Vamos a investigar con la ayuda de la curaduría urbana o alcaldía municipal, cuál es el porcentaje de zonas de cesión a entregar. Como ya sabemos, este tipo de licencia urbanística nos exige zonas tipo A para entregar como espacios públicos. Algunas entidades permiten que las vías y andenes sumen a esta área exigida; con esto ya hay una ayuda en resta de predios a urbanizar. Entonces solo queda distribuir en el proyecto las zonas verdes, parques, parqueaderos, zonas comunales, etc. 


 Ya con estos primeros pasos, hemos restado a los predios propuestos todas las áreas adicionales exigidas por las normas. Ahora tenemos la cantidad neta de predios que podemos proponer a las entidades encargadas de estudiar nuestra propuesta. Existen otros pasos para seguir avanzando en el urbanismo, pero a este punto, ya podemos contar con un valor de inversión y ganancia para vender el proyecto.




Muy bien hagamos una conclusión de lo que vimos, cuando tenemos un proyecto de urbanismo en zona urbana, antes de hacer la compra del predio de mayor extensión debemos investigar el tipo de uso de suelo permitido por el POT - EOT del sitio donde estemos interesados. Si el concepto es positivo, analizamos todas las posibles afectaciones, porcentaje de áreas de cesión tipo A, espacios públicos y áreas mínimas sobre las cuales podemos trabajar. Recuerda estar en contacto con la curaduría urbana o alcaldía municipal, ya que estas son las encargadas de emitir la respectiva licencia de urbanismo.


Nuevamente gracias por leer este artículo, te encomendamos compartirlo con tus amigos para apoyar este Blog y seguir creciendo. Nos vemos en una próxima oportunidad...😎


 

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