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zonas de cesión


Bienvenidos a una nueva publicación, en esta oportunidad vamos hablar de las zonas que deben entregarse al estado Colombiano, al momento de desarrollar un proyecto como urbanismo o parcelación. Estas áreas son llamadas zonas de cesión, y se clasifican en tipo A y tipo B.


Zonas de Cesión 




Las zonas de cesión son aquellos predios que son entregados como bienes públicos, según el decreto nacional 1077 del ministerio de vivienda; estas áreas pueden ser entregadas mediante una resolución de urbanismo o parcelación. Estas zonas son clasificadas en tipo A o B, y su destino principal es de uso público. Ahora definamos el concepto de cada una de ellas:


Zonas de cesión tipo A 


Son aquellas conformadas por zonas verdes, vías, andenes, parques, parqueaderos, ciclo rutas, vías peatonales. Estas áreas se convierten en espacio público y no puede ser impedido el acceso a estas por parte del urbanizador. Vale la pena aclarar que estas áreas no pueden estar cerca de un tipo de afectación determinada del predio a parcelar o urbanizar.


Al tratarse de áreas públicas, es necesario que el urbanizador o constructor responsable; las entregue en óptimas condiciones. Esto significa, que por ejemplo lo relacionado a vías de circulación y andenes; tengan una adecuada construcción de calidad con el objeto de ser disfrutadas por las personas que van habitar el urbanismo en cuestión.


Zonas de cesión tipo B


Son aquellas conformadas por aquellos espacios que son de uso privado, al igual que las zonas tipo A; pueden ser también, vías andenes, zonas verdes, parqueaderos, etc. La diferencia es que son especialmente para urbanizaciones o conjuntos cerrados. Esto quiere decir, que solo las personas que habiten el conjunto tendrán acceso a estos espacios.


Al no ser de uso público, los habitantes del conjunto cerrado deberán hacerse responsables de su respectivo mantenimiento y reparación. Esto se debe a que en el momento que el urbanizador decide cerrar por completo la urbanización, se especifica en la licencia de urbanismo o parcelación que el acceso será privado. 


¿Como distribuir las zonas de cesión?


Ya que tenemos el concepto definido, ahora entendamos de que manera el urbanizador puede distribuir y calcular estas áreas. Lo primero a tener en cuenta, es que estas zonas se pueden crear para los casos de licencias de urbanismo (área urbana) o licencias de parcelación (área rural). Hasta el momento en el decreto nacional 1077 de 2015, estas dos licencias son las únicas autorizadas para crear estos espacios.


Ahora, cada ciudad o municipio mediante el plan de ordenamiento territorial (POT) o esquema de ordenamiento territorial (EOT), pueden establecer un porcentaje de áreas a entregar dependiendo del tipo de vivienda que se desee construir en los predios. Este porcentaje del área del predio a urbanizar, es que se calcula para hacer entrega pública.


📌 Vías de acceso:






En el diseño urbanístico elaborado por el arquitecto, inicialmente se plantean todas las vías de acceso requeridas para que los usuarios tengan acceso a cada uno de los predios del lugar; el ancho de estas vías debe ser lo suficiente para que dos vehículo circulen simultáneamente sin perjudicarse. Estas vías serán acompañadas por sus respectivos andenes (como mínimo de 1 metro de ancho) dependiendo del requisito exigido por el POT - EOT.


 📌 Zonas verdes: 




El siguiente paso es crear las zonas verdes, y dependiendo del porcentaje exigido por las curadoras urbanas o alcaldías municipales, es aquí donde analizamos la cantidad de área que puede sumar a la exigida. Es importante que toda urbanización o parcelación cuente con espacios de uso comunitario llenos de naturaleza; unos espacios donde las familias y mascotas puedan disfrutar libre de contaminación. Es aquí cuando el urbanizador debe pensar en el beneficio de la comunidad y dejar un poco de lado las ganancias. 


El urbanizador sabe que a estas zonas de cesión, no le podrá sacar provecho económico. Y es cuando algunos exageran negando la posibilidad de disfrutar de estas zonas verdes. Así es que este mensaje es para que el urbanizador distribuya la cantidad necesaria y de buena ubicación para las zonas verdes de uso comunitario. 


📌 Andenes: 




los andenes son los espacios de circulación peatonal, dependiendo de las normas establecidas en los códigos de urbanismos, POT, EOT; el ancho puede variar. Podríamos imaginar un ancho mínimo de 1 metro, pero como puedes imaginar; es mejor que sea mas amplio para el peatón en cuestión. Un buen urbanizador deja andenes amplios y bien presentados a la comunidad, estos detalles son los que hacen que la urbanización sea de agrado a las personas y su valorización aumente.


📌 Parques:




son espacios verdes de uso comunitario donde los habitantes pueden sacar un mayor provecho; se recomiendo ubicar estas zonas en lugares estratégicos y de fácil acceso. Es importante que toda urbanización tenga la oportunidad de disponer de este lugar, este detalle contribuye a mostrar una cultura ecológica que le gusta a los habitantes de la urbanización.


📌 Parqueaderos:




son espacios destinados a la ubicación de vehículos, teniendo en cuenta los temas de movilidad; muchas familias disponen de un medio de transporte que necesitan acomodas de manera ordenada sin interrumpir la circulación de los demás. Se recomienda distribuir estos espacios en dos partes. En primer lugar, si el diseño urbanístico permite que cada predio cuente con el espacio para vehículo mucho mejor. En segundo lugar, disponer de un espacio en la urbanización para visitantes, que permita agrupar esto vehículos sin ocasionar obstáculos para las vías. 


 Sumando área de cesión.


Como has podido observar, existe una variedad importante de zonas de cesión. Es en este momento cuando el urbanizador o constructor responsable, debe sumas cada una de estas áreas para alcanzar el porcentaje solicitado por las curadoras urbanas o alcaldías municipales. Por ejemplo, si la norma establece que sea el 17% del área útil de la urbanización. Procedemos a calcular su equivalencia en metros cuadrados; con esto debemos alcanzar esta cifra utilizando la sumatoria de todas las zonas de cesión. Si la alcanzamos o sobrepasamos es excelente; de lo contrario debemos ponernos a modificar el diseño planteado para lograrlo.


Recuerda que el plano del proyecto, se deben mencionar cada una de estas zonas de cesión en un respectivo cuadro con su correspondiente área y totalizado. Esto favorece el trabajo a las curadurías, alcaldías municipales, notarías públicas y oficinas de registro para crear las respectivas matrículas inmobiliarias.


 ¿Quién es responsable de las zonas de cesión?


Todas estas zonas requieren de mantenimiento y reparación, como  vimos anteriormente; cuando se trata de zonas tipo A, el sector público (alcaldías y gobernaciones) debe responder por el mantenimiento de los lugares. Esto se debe a que son de uso público, y por tal motivo el estado es responsable. Sin embargo, cuando estas zonas son dañadas sin la debida autorización para hacer algún tipo de trabajo, las autoridades competentes pueden hacer las correcciones con la persona responsable del daño ocasionado al espacio público.


Un ejemplo práctico es cuando se necesita romper una vía o anden para hacer la instalación de una tubería. Existe una licencia de intervención de espacio público que autoriza a realizar este tipo de trabajos, pero obliga al responsable a recuperar el daño ocasionado.  Para el caso de las zonas de cesión tipo B, es la junta administrativa y propietarios del conjunto cerrado los encargados de dar mantenimiento y reparación a estos espacios. 


 ¿Como hacer entrega de las zonas de cesión?




Cuando la licencia de urbanismo o parcelación es aprobada, el constructor responsable procede a legalizarla mediante una escritura pública y respectivo registro en la oficina de instrumentos públicos. En la escritura se inscribe un artículo que condiciona y obliga a la entrega y recibimiento de zonas de cesión, para poder tener la autorización de vender los predios.


Esta entrega se debe hacer mediante un procedimiento ante las alcaldías, ya que es el estado quien recibe la titularidad de estos espacios públicos. Para profundizar en este interesante tema, vamos a dedicar una publicación completa donde hablaremos de los requisitos y el paso a paso de este procedimiento.  




En conclusión, las zonas de cesión son espacios públicos o privados dependiendo del destino del urbanismo. Estas áreas son entregadas al estado y hacen parte de los requisitos exigidos por la norma nacional en temas de licencia de urbanismo y parcelación. Estas zonas se pueden clasificar en tipo A (uso público) o tipo B (uso privado), el área a entregar dependerá del porcentaje exigido por las normas y es la única manera de crear espacios públicos. Nuevamente gracias por leer este artículo, te recomendamos compartirlo ya que será de gran ayuda para este blog. Nos vemos en una próxima publicación..😎


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