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Licencia de subdivisión rural


Bienvenidos a una nueva publicación, en esta oportunidad vamos a compartir contenido de valor relacionado a la licencia de subdivisión rural. Si en alguna oportunidad necesitas dividir un predio en suelo rural, este tipo de licencia es la que se acomoda a esta necesidad.



Licencia de subdivisión rural



Esta licencia es un acto administrativo emitido por una curaduría urbana o alcaldía municipal que permite dividir predios rurales (hasta cierta cantidad). En al acto administrativo que se genera,  se especifican datos importantes como: información del propietario, datos del predio, profesionales que participan, requisitos presentados, descripción del proyecto, artículos de norma, etc. Este documento es entregado al propietario con sus respectivos planos aprobados. Esta modalidad de licencia urbanística se encuentra en el decreto nacional 1077 de 2015, destaquemos lo mas importante a continuación:



Decreto 1077 de 2015

Subdivisión rural. Es la autorización previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes. Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no podrán subdividirse por debajo de la extensión mínima de la unidad agrícola familiar -UAF-, salvo los casos previstos en el artículo 45 de la Ley 160 de 1994. En ningún caso se puede autorizar la subdivisión de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley 160 de 1994 o las normas que la reglamenten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de la extensión mínima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, serán autorizadas en la respectiva licencia de subdivisión por los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorización de actuaciones de edificación en los predios resultantes deberá garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la formación de nuevos núcleos de población.

tomado del decreto nacional 1077 de 2015

 


Este decreto nos confirma que esta licencia es para suelo rural, que se encuentra regulada por el plan de ordenamiento territorial (POT) o la unidad agrícola familiar (UAF). Se debe tener cuidado con el tema que si el predio esta en suelo de expansión urbano,  la norma que rige para definir el área mínima es la UAF.



Si se presenta el caso de que la subdivisión esta en zona de expansión urbana y las áreas deben ser pequeñas, entonces la única solución es recurrir a un plan parcial, este método es una especie de pequeño POT-EOT, donde por medio de un estudio especial, se adapta el suelo de expansión al suelo urbano; es un método donde participan las corporaciones autónomas, el concejo y el respectivo alcalde. 


👉Si estas interesado en profundizar sobre el área mínima a subdividir, visita el siguiente enlace.



Recuerda que la cantidad de predios que se deseen obtener de la subdivisión, dependen de las normas nacionales y locales que regulan esta acción. Normalmente para cantidades mayores a cinco predios, se cambia la modalidad de subdivisión rural a parcelación, o si son menos de diez predios pero con áreas grandes; entonces si se puede intentar el manejo de subdivisión rural.



Los caminos de acceso o servidumbres de tránsito


Ahora hablemos de los caminos de acceso o servidumbres de tránsito, en Colombia existente una norma importante que aplica a nivel nacional llamada código civil; en este se explica todos los tipos de servidumbres, pero para nuestro caso vamos a concentrarnos en el que se requiere para transitar de un predio a otro. Efectivamente al legalizar una subdivisión rural, algunos de los predios pueden quedarse sin manera de acceder a ellos. Es entonces cuando recurrimos al mecanismo de creación de caminos de servidumbres de tránsito.



La licencia de subdivisión rural NO necesariamente legaliza caminos de acceso entre los predios, algunas ocasiones todo depende de la notaría pública al momento de crear la escritura pública. Por ejemplo hay un caso en que se hace un plano aparte con todos los caminos de servidumbres necesarios; seguidamente la notaría hace la escritura para legalizar la subdivisión y con la ayuda del plano con las servidumbres, establece todos los parámetros legales de creación.


En otra ocasión, los caminos de servidumbres se dibujan directamente en el plano de subdivisión. Con esto la notaría pública realizar la legalización de la subdivisión y al mismo tiempo la creación jurídica de los caminos de servidumbre. Según vemos, la única diferencia es la manera en que se presenta o no, los caminos de servidumbre en el plano. Por lo demás, el procedimiento es el mismo para las dos situaciones.


Al finalizar la preparación y entrega de la escritura pública, debemos dirigirnos a la oficina de registro (instrumentos públicos) a la cual pertenece el predio a dividir. Esa oficina se encarga de asignar folios de matrícula inmobiliaria a cada predio y servidumbre creada. Si no queda una parte de reserva del predio principal, entonces se cierra la matrícula de este y solo quedan aquellas que nacieron del proceso de subdivisión. 


Algo que debemos respetar es la legalización de estos caminos de servidumbre, esto quiere decir que uno de los vecinos no puede cerrar el paso en su propio predio. No se debe impedir el libre tránsito por estos caminos, ya que se encuentran jurídicamente legalizados y soportados por una escritura pública.



Profesionales que participan en la licencia de subdivisión rural







Para solicitar este tipo de trámite ante la curaduría urbana o alcaldía municipal, se requiere la participación de un topógrafo profesional. Esta persona se dirige al predio, y hace el respectivo levantamiento del proyecto plasmándolo en un plano. El plano va a contener el predio con las líneas de subdivisión, los linderos técnicos, el cuadro de áreas, el cuadro de coordenadas, el rótulo, el respectivo nombre de cada predio, los nombres de cada predio y la firma original del propietario.



Este es el plano que se presenta en la curaduría urbana o alcaldía municipal para cumplir con los respectivos requisitos para licencia de subdivisión rural. Recordemos que se presentan 2 copias en tamaño grande (medio pliego) y dos tamaño carta para incorporar en la licencia que será entregada en la notaría pública.


Propietarios de los predios a dividir


La licencia de subdivisión se emite a nombre de los titulares o propietarios del predio. Para confirmar esta información, se revisa que en el certificado de tradición y libertad para hacer un seguimiento al historial de anotaciones e identificar a la persona que tiene la respectiva compra venta. En algunas ocasiones aparecen propietarios que tienen el 100% y en otras  en que aparecen más de un propietario, esto sucede porque compran un porcentaje (cuota parte) y trae como consecuencia que todos se vuelven socios por compartir la posesión.. 😅


👉 Para aquellas personas que hagan la subdivisión con el propósito de vender, primero deben legalizar en notaría pública y oficina de registro. Seguidamente en la misma escritura o en otra independiente, puede hacer el acto de compraventa para que todo quede ordenado y sin dificultades.




Requisitos para subdivisión rural






Muchas veces la necesidad de dividir un predio puede venir por una oportunidad de vender, por temas de sucesión, para temas de herencia y otros. Como vimos en una publicación anterior, este acto administrativo es solicitado ante autoridades competentes con la respectiva ayuda de un profesional responsable. Pero como toda licencia, esta requiere de el cumplimiento de unos requisitos estipulados en el decreto nacional 1077 de 2015 en Colombia.


📌 Formulario único nacional: este es un formato establecido por el ministerio de Vivienda en Colombia mediante resolución 1026 del año 2021, es diseñado para ingresar información importante relacionada a los diferentes proyectos. Entre los datos de interés se destacan: información personal del propietario, datos de los profesionales involucrados, datos del predio donde se va a desarrollar el proyecto, etc.  

👉Como diligenciar el formulario único nacional?


📌 Escritura pública: es un documento notariado donde se especifican las propiedades del predio (área, linderos, tradición, valor, etc.) y el o los propietarios del predio a dividir; se debe presentar la escritura relacionada con la compra venta del predio. En temas de otorgar la licencia, uno de los requisitos que no puede faltar es este documento. Se debe evidenciar que los propietarios sean los que aparecerán en la licencia, adicionalmente debe aparecer correctamente el área del predio a dividir. Este documento es quien tiene la primera razón en temas del área a dividir, por esto es importante estar en lo correcto con este valor.



📌 Certificado de tradición y libertad: es un documento emitido por la super intendencia de notariado y registro (instrumentos públicos), donde se muestra un listado de todo el historial jurídico aprobado que ha tenido el predio a dividir. Para nuestro caso, el certificado de tradición tiene la confirmación de que la escritura pública esta legalizada al 100%. Este certificado viene acompañado de un número de matrícula inmobiliaria que identifica al predio en cuestión. Al momento de dividir, se crearán nuevos números de matrícula por cada uno de los predios resultantes de la subdivisión. 



📌 Copia de cédula: al momento de crear la respectiva licencia, se escriben los datos personales del titular como el nombre, número de cédula y expedición, es por esto que  se debe aportar copia de cédula de ciudadanía de cada propietario.



📌 Plano de subdivisión: se presentan 2 planos (tamaño medio pliego) donde se debe señalar los predios a dividir, tener presente que cada predio debe tener su respectivo nombre, los nombres de los vecinos colindantes con número catastral, rotulo del plano, firma del topógrafo, cuadro de áreas, servidumbres (si están legalizadas) y construcciones (si están legalizadas). De este juego de planos,  una copia queda en la curaduría urbana o alcaldía municipal y la otra copia es para el usuario. Importante tener presente que el plano tamaño carta es para la licencia y respectivamente para archivar en notaría pública. 


👉consejos para diseñar un buen cuadro de áreas



📌 Plano de subdivisión tamaño carta: se presentan 2 planos con las indicaciones anteriores en tamaño carta, la razón de este requisito es porque una copia va con la licencia al momento de hacer la escritura pública y la otra queda en el archivo de la curaduría o alcaldía municipal.



📌 Copia de paz y salvo del impuesto predial: este documento muestra el estado a paz y salvo con los impuestos municipales, se entrega una copia de este para tener con claridad el número catastral y dirección del predio a dividir, no es necesario aportar el original porque se necesita para hacer la escritura pública. Si por alguna razón la curaduría urbana o alcaldía municipal no lo exige para el trámite, será suficiente con presentar copia del recibo de pago. La idea es poder visualizar datos importantes como el área del predio, número catastral, propietario y dirección catastral.



📌 Copia de tarjeta profesional del topógrafo certificado: se presenta copia de la tarjeta profesional del topógrafo que hizo el levantamiento. Este requisito es importante porque se demuestra que el profesional esta debidamente registrado y cuenta con el conocimiento para hacer este tipo de trabajo. Adicionalmente se cuenta con la firma en el plano, esto también respalda la autenticidad del trabajo presentado.



📌 Certificado de uso de suelo: se trata de un certificado emitido por la curaduría urbana o alcaldía municipal, donde se indica la normativa establecida por el POT-EOT. Con esto se verifica si el proyecto solicitado es viable según la zona. Este documento tiene el aval a la división solicitada, puede contener valores de áreas mínimas para dividir y el uso que se le puede dar.



Cada uno de estos documentos debe presentarse en una carpeta, la entidad encargada de recibir la solicitud ya sea curaduría urbana o alcaldía municipal; procede hacer la respectiva revisión para verificar el cumplimiento de los requisitos en temas jurídicos. Si estas interesado en conocer de como es el proceso de revisión del trámite, mira el siguiente enlace:


👉Procedimiento para emitir una licencia de subdivisión.



👉 Recuerda que después de recibir el acto administrativo (licencia), dispones de un año de vigencia para hacer la respectiva escritura pública y registro en la super intendencia de notariado y registro. En ese proceso se van abrir nuevos folios de matrícula inmobiliaria, pero no van asignar inmediatamente los números catastrales. Para resolver esta parte, se debe recurrir al IGAC para que le asignen el respectivo código catastral a cada predio resultante.







En conclusión, la licencia de subdivisión rural es un acto administrativo emitido por una entidad pública; que nos permite dividir un predio en suelo rural en dos o más partes. Esta licencia se encuentra regulada por normas nacionales, se deben cumplir ciertos requisitos de presentación en temas de planos y documentos en la solicitud. Nuevamente gracias por leer este artículo, puedes apoyar este Blog compartiendo esta publicación con tus amigos y colegas, recuerda estar atento a una nueva publicación para seguir aprendiendo... éxitos..😎



👉Si deseas aprender lo que sigue después de hacer la subdivisión, visita este enlace.




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