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Licencia de Reloteo



Bienvenido a una nueva publicación, en esta oportunidad vamos hablar de la licencia de subdivisión en la modalidad de reloteo. En algunas ocaciones cuando estamos en zona urbana, se nos puede presentar la oportunidad de dividir un predio en dos partes para vender. Para este caso, nos dirigimos a la curaduría urbana mas cercana o alcaldía municipal, para solicitar nuestro certificado de uso de suelo y poder investigar lo que indica la norma en el plan de ordenamiento territorial o esquema de ordenamiento territorial.







Licencia de reloteo



Si el concepto indica que podemos cumplir con el área mínima después de dividir, podemos hacer el trámite de licencia de reloteo. Esta licencia permite dividir nuevamente o redistribuir predios que anteriormente hayan sido urbanizados o legalizados. Este tipo de acto administrativo es muy utilizado por personas que de alguna manera necesitan tener su propio terreno con sus respectivos linderos y pago de impuesto. Vamos a citar a decreto nacional 1077 del año 2015 donde nos enseña el concepto:




"Es la autorización para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios previamente urbanizados o legalizados, de conformidad con las normas urbanísticas que para el efecto establezcan el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen. En esta modalidad de licencia se podrá hacer redistribución de los espacios privados."



Cuando observamos este párrafo encontramos detalles interesantes como el hecho de que el predio debe ser resultado de una subdivisión anterior como una licencia de urbanismo, una subdivisión urbana, o lo que podemos interpretar como asentamientos legalizados mediante algún mecanismo. 



"PARÁGRAFO 2. Las subdivisiones en suelo urbano de que tratan los numerales 2 y 3 del presente artículo, se sujetarán al cumplimiento de las dimensiones de áreas y frentes mínimos establecidos en los actos administrativos correspondientes. Los predios resultantes de la subdivisión y/o reloteo deberán contar con frente sobre vía pública vehicular o peatonal y no podrán accederse por zonas verdes y/o comunales."



En este párrafo del decreto nacional, nos menciona que en suelo urbano los tamaños de los predios están condicionados a el plan de ordenamiento territorial (POT) o esquema de ordenamiento territorial vigente (EOT). También menciona que los predios resultantes deberán contar con acceso por vía pública vehicular o peatonal y no será por zonas verdes y/o comunales.



"PARÁGRAFO 3. No se requerirá licencia de subdivisión cuando se trate de particiones o divisiones materiales de predios ordenadas por sentencia judicial en firme o cuando se requiera subdividir predios por motivo de la ejecución de obras de utilidad pública. En estos casos, la división material se realizará con fundamento en lo ordenado en la sentencia judicial o con el registro topográfico que elabore la entidad pública que ejecute la respectiva obra."



En este párrafo se menciona que no será necesario tramitar una licencia de subdivisión cuando viene directamente de una sentencia judicial en firme emitida por un juez de la república de Colombia.



"PARÁGRAFO 4. Las subdivisiones de predios hechas por escritura pública debidamente inscrita en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con anterioridad a la expedición de la Ley 810 de 2003, no requerirán de licencia de subdivisión, en cualquiera de sus modalidades, para adelantar ningún trámite. Los predios cuya subdivisión se haya efectuado antes de la entrada en vigencia de la menciona ley, y que cuenten con frente y/o área inferior a la mínima establecida por la reglamentación urbanística, podrán obtener licencia de construcción siempre y cuando sean desarrollables aplicando las normas urbanísticas y de edificación vigentes."



Este párrafo nos menciona que aquellas escrituras públicas debidamente registradas en la oficina de instrumentos públicos, que hayan sido anteriores a la ley 810 de 2003; no necesitan de aplicar a licencia de subdivisión.



Algo interesante que queda a libre interpretación de la ley para algunas personas, es que no se afirma si el predio a dividir este en zona urbana o rural. Con esto podemos identificar que tenemos permitido aplicar a esta licencia en los siguientes casos:


✔ Cuando el predio viene de un asentamiento legalmente conformado.

✔ Cuando el predio viene de una licencia de urbanismo.

✔ Cuando el predio viene de una licencia de parcelación.

✔ Cuando el predio viene de una licencia de reloteo.

✔ Cuando el predio viene de una licencia de subdivisión urbana.



👉 Recuerda que este tipo de licencia no autoriza la creación de espacios públicos como vías, andenes o pasos peatonales de carácter urbano. Algunas personas presentan planos arquitectónicos donde crean accesos públicos para poder relotear la mayor cantidad de predios y obtener mejores ganancias.



👉 Ahora viene algo interesante y es que en la zona rural donde se emitió una licencia de parcelación, podemos pensar que podemos crear accesos a los lotes mediante la figura de servidumbre, pero no necesariamente esta estrategia será aceptada por la oficina de instrumentos públicos. Para resolver podemos manejar la licencia de modificación de la parcelación; pero también es posible si el predio a dividir cuenta con acceso por vía pública constituida en la parcelación.



👉Te puede interesar: Cómo llenar el formulario único nacional.


En algunos lugares, la licencia de reloteo es otorgada para generar gran cantidad de predios con un fin específico. Esta solución no es viable ya que el perfil de una licencia donde se solicitan mas de cinco lotes,  no permite la creación y entrega de espacios públicos. En proyectos grandes, los espacios públicos son necesarios para permitir la libre circulación y esparcimiento de las personas que van a habitar en estos predios resultantes.



Adicionalmente, cuando los espacios son públicos se convierten en una responsabilidad de mantenimiento por parte del estado colombiano.  Por esto es mas viable solicitar una licencia de urbanismo para crear gran cantidad de lotes, vías, andenes, zonas verdes, etc. 









En conclusión, la licencia de reloteo nos permite distribuir un predio legalmente constituido en varios predios organizados a nuestra necesidad; sin embargo se debe acatar ciertas condiciones establecidas en el decreto nacional. Ya que tenemos claro este concepto, te podría interesar aprender sobre los requisitos para licencia de reloteo. Muchas gracias por leer este artículo, te invitamos a compartirlo y hacer parte de los duros del urbanismo.





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