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Licencia de parcelación



Bienvenidos a una nueva publicación, en esta oportunidad vamos hablar de la licencia de parcelación. Cuando deseamos desarrollar un proyecto a gran escala con el fin de crear lotes en cantidad, vías, andenes, zonas verdes, etc; podemos recurrir a este tipo de licencia. 







Licencia de Parcelación



Lo primero que vamos a definir es el concepto de licencia de parcelación, de acuerdo al decreto nacional 1077 de 2015 del ministerio de vivienda en Colombia; es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes.



Decreto 1077 de 2015

Licencia de parcelación. Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes. También se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre. Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, se requerirá de la respectiva licencia de construcción para adelantar cualquier tipo de edificación en los predios resultantes. PARÁGRAFO . En los casos en que no se hayan culminado las obras correspondientes a la construcción y/o dotación de las zonas de cesión pública y haya vencido el plazo de la respectiva licencia de parcelación, prórroga o revalidación, se podrá solicitar una nueva licencia de parcelación para saneamiento de cesiones, con el único fin de que se culmine la construcción y/o dotación de las zonas de cesión pública. Esta solicitud solo procede cuando las obras faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas para la respectiva parcelación. Esta licencia se resolverá con fundamento en las mismas normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron para expedir la licencia de parcelación vencida con la que se desarrolló el resto de la parcelación. (Decreto 1469 de 2010, artículo 5; Parágrafo adicionado por el Decreto 1197 de 2016, art. 1).

tomado del decreto nacional 1077 de 2015



Con esta definición del decreto nacional, podemos concluir que se trata de distribuir legalmente predios para la construcción de vivienda, espacios públicos, vías, andenes, servicio de agua, electricidad y otros en suelo rural. Ahora ya que tenemos en claro el concepto, vamos a mostrar cada paso a seguir en las buenas prácticas para realizar un adecuado trámite con las autoridades competentes:



1. Solicitar certificado de uso de suelo.


Antes de invertir tiempo y dinero en un proyecto de esta magnitud, es importante solicitar ante las autoridades competentes ya sea Curaduría urbana o alcaldía municipal, un certificado de uso de suelo para verificar el concepto del plan de ordenamiento territorial (POT) o esquema de ordenamiento territorial (EOT) que acobija el predio en cuestión.



Se debe tener muy en cuenta porque este concepto menciona el uso permitido, condicionado y prohibido que nos puede o no, permitir desarrollar el proyecto de parcelación. Dependiendo de estos términos de salir a nuestro favor, posiblemente se puede visualizar la densidad de viviendas por hectárea y áreas permitidas.



Existen unos resultados de uso de suelo que prohíben realizar proyectos de parcelación, esto se debe principalmente al impacto ambiental, y a la defensa por la protección ecológica que puede tener el predio en cuestión. Alguna veces por la presencia de abundante vegetación, fluidos de agua, humedales, altas pendientes del suelo, etc.



2. Estudio técnico de las corporaciones autónomas en Colombia.

 


En Colombia existen unas corporaciones autónomas encargadas de vigilar el medio ambiente y otorgar licencias ambientales para la captación de agua, manejo de aguas residuales y determinantes ambientales; tratándose de una licencia de parcelación, necesitamos solicitar estudio técnico a esta entidad por tratarse de una zona rural en la que deseamos desarrollar el proyecto.



Para este caso, radicamos una solicitud de estudio técnico para programar una visita al predio a parcelar. Esta entidad envía a unos funcionarios con el propósito de tomar una serie de información con respecto a las características del suelo.



Contenido del informe

Después de realizar la visita y redactar el respectivo informe, entre los datos de interés, la corporación  presenta la siguiente información:


1. Acceso al predio: se presenta una evidencia fotográfica de la manera en que se propone acceder al predio a parcelar, se verifica todo aquello que implica modificar o construir en el suelo rural.



2. Afectaciones: se presenta evidencia de factores ambientales o materiales construidos que se deben respetar en temas de retiros o protección ambiental. Por ejemplo si existe una naciente hídrica, el constructor debe dejar un radio de retiro obligatorio alrededor, lo que significa que no se podrán ubicar lotes en la zona. Si existe un paso de rio, quebrada o caño; se deberá dejar una distancia como retiro obligatorio conocido con el termino de ronda.



3. Uso del suelo: se presenta evidencia de la definición (EOT - POT) técnica del tipo de suelo donde se encentra el predio a parcelar; esta parte es fundamental para definir si será permitido llevar a cabo el proyecto.



4. Inclinación del terreno: se evidencia un aproximado del grado de inclinación que presenta el predio, es importante tener presente que a mayor pendiente el área permitida será mayor. El informe presentará un rango de inclinaciones a las que corresponde un área sugerida para el responsable de la parcelación.


3. Autorización para captación de agua


Una vez contamos con buenas noticias en cuanto al informe técnico de la corporación ambiental, procedemos presentar un documento de solicitud de concesión de agua ante la corporación, esto es con el objetivo de poder captar de la fuente hidrica y darle el respectivo tratamiento.



La finalidad es ofrecer un servicio de agua apta para el consumo humano, con esto se pueden evitar demandas por enfermedades de los propietarios hacia la empresa encargada de la parcelación. Otra opción que puede usarse es solicitar a una junta de acueducto rural legalmente constituida; si estas juntas tienen capacidad, podrán vender el suministro dependiendo de lo que se necesite.



4. Autorización para manejo de aguas residuales.


Para el manejo de aguas residuales, la constructora puede tener dos opciones; la primera es diseñar un pozo séptico para cada predio según como lo indique la norma, o diseñar un sistema de captación para darle el debido tratamiento.


Un dato interesante es que según como se elija, se podrá alterar el tamaño a proponer para hacer la parcelación. Esto se podrá ver reflejado en el informe técnico de la corporación autónoma ambiental.


Se recomienda de manera especial, que este tratamiento se maneje sin perjudicar fuentes hidricas de valor, o cause deslizamientos o daños a construcciones aledañas a la parcelación. Finalmente la misma corporación nos entrega una autorización con las debidas recomendaciones para este manejo de aguas residuales.



5. Investigar cual es el porcentaje de zonas de cesión?


Al tratarse de una parcelación, se debe tener presente que debemos entregar al Estado Nacional lo relacionado a vías de acceso, andenes, zonas verdes, parques, plazoletas y zonas deportivas. Estos espacios serán de uso y acceso público, lo que significa que por ningún motivo se debe prohibir el paso al público. De igual manera podemos aclarar que si la parcelación se va a convertir en conjunto cerrado, estos términos cambian. 


Para este caso necesitamos recurrir al documento oficial manejado por la ciudad o municipio llamado código de urbanismoEOT, o POT.  En estos documentos encontraremos unos porcentajes de zonas de cesión dependiendo del tipo de vivienda que vamos a manejar en el proyecto. La siguiente imagen es un ejemplo del código de urbanismo del municipio de Chinácota (Norte de Santander) en Colombia.





Este porcentaje debe ser basado en el área a intervenir del proyecto, tengamos muy en cuenta estos datos para realizar un buen diseño en el plano a proponer.



6. Propuesta para áreas de los predios en la parcelación


Muchos constructores o tramitadores, inician de manera errónea con este paso presentando primero el plano del proyecto a las entidades competentes; la razón por la que decimos que esta mal, es porque los predios a proponer pueden variar según todo lo que hablamos anteriormente. Te aseguro que al tener presente todo lo mencionado,  podrás alcanzar buena aceptación en el plano a proponer.


Ahora pongámonos a trabajar con toda la información que hemos reunido y sigamos al siguiente punto para diseñar unos buenos planos.


7. Planos de la parcelación.


Una vez tenemos buenas noticias por parte de las autoridades competentes, procedemos hacer el diseño del plano donde se va a mostrar lo relacionado a vías de acceso, andenes, zonas verdes y predios a parcelar.


Como recomendación, cada predio debe tener mínimo un frente por vía de acceso, los predios pueden ser uniformes en su área y forma, respetar las distancias y afectaciones de los informes técnicos, mostrar los respectivos cuadros de áreas, rótulos del plano y firma del arquitecto responsable, entre otros detalles. Veamos con imágenes cada detalle:



7.1 Acotaciones del predio




como podemos ver en la imagen, se trata de señalar las medidas laterales, número de manzana, número de parcela, nombre para el predio y área.



7.2 Indicar vía de acceso y andenes





Se debe señalar nombre a cada vía de acceso, dejar indicada la distancia de los andenes ya que el proyecto es rural. Algunas veces se manejan anchos de acceso que incluyen las medidas para el andén, algunos constructores entregan el anden construido y otros lo incluyen en la vía propuesta. Finalmente recomendamos garantizar el acceso a cada predio de la parcelación. 



7.3 Vía de acceso.






Debemos indicar en el plano cual es el acceso principal al proyecto, vale la pena destacar que para temas de legalización en notaria pública y oficina de instrumentos públicos en Colombia; este acceso o servidumbre debe estar legalizado; significa que sea mencionado en una escritura pública anterior con el propósito de impedir que algún vecino colindante decida cortar el acceso.



7.4 Perfil de la vía




 Algo que debemos agregar al plano principal es el perfil de la vía, en este gráfico indicamos el ancho tanto de la vía como del andén. Esta información es de utilidad para las empresas prestadoras de servicios públicos, en especial cuando se trata de instalar postes eléctricos.



7.5 Cuadro de áreas zonas verdes




Dibujamos en el plano principal una tabla indicando el nombre y área de cada predio que conforma las zonas verdes.



7.6 Cuadro de áreas vías





Dibujamos en el plano principal un cuadro de áreas de las vías internas del proyecto, cada una va acompañada de su identificación y área respectiva.



7.7  Cuadro de áreas de cesión tipo A





Dibujamos en el plano principal un cuadro de áreas donde especificamos cada una de las zonas tipo A que serán entregadas al Estado, señalando de manera ordenada el nombre y área de cada uno.



7.8  Cuadro de áreas de los predios






Dibujamos en el plano principal un cuadro de  áreas donde vamos a indicar el nombre y área de cada predio. Podemos construir un cuadro por cada manzana para facilitar el trabajo a las entidades que reciben esta información. Importante incluir en el trámite un documento de excel con estos datos para ser agregados en la respectiva licencia.



7.9 Indicar las zonas en el plano





De manera ordenada podemos especificar por colores y figuras, lo que corresponde a puntos claves del proyecto como zonas de cesión, linderos, andenes y vías, ciclo rutas, senderos, etc.



7.10 Zonas de afectación


En ocasiones existen áreas que no tienen ninguna utilidad para el proyecto, estas zonas pueden ser entregadas al Estado y restar al proyecto para temas de impuestos. Esta actividad siempre resulta provechosa para el encargado de la parcelación.



8. Plano topográfico






El plano topográfico hace parte de los requisitos, un topógrafo se encarga de visitar el predio y con los respectivos instrumentos realiza un diseño de todo el lugar a parcelar. En este plano se definen puntos claves como las curvas de nivel, zonas de afectación natural y artificial, linderos, accesos, coordenadas geográficas, etc.


La importancia de este plano es que la entidad encargada de emitir la resolución de parcelación (curaduría urbana o alcaldía), puede visualizar claramente las características del suelo y hasta donde puede permitir la ejecución del proyecto.



9. Planos para manejo de aguas residuales.


Teniendo en cuenta que ya contamos con la aprobación de la corporación ambiental, un ingeniero civil puede diseñar un buen plano donde se indique la manera en que se va a captar y tratar las aguas residuales. Básicamente se decide si manejamos sistema de pozo séptico o fluido por tubería. Se recomienda tener cuidado y responsabilidad con los cálculos, teniendo presente que al tratarse de una zona rural, se puede presentar un colapso por exceso de fluidos por parte de los predios, lo cual se convierte en un problema para los propietarios.



10. Requisitos para parcelar


Una vez adelantamos los puntos anteriores podemos continuar con los requisitos exigidos por el Ministerio de Vivienda, algo interesante es que ya tenemos resueltos los más importantes; con esto el camino a seguir es más fácil. A continuación mencionemos lo que necesitamos:


📌 Formulario único nacional: es un documento definido por la norma nacional donde indicamos datos de interés del trámite, entre los datos mas destacados tenemos:  nombre y firma de los propietarios, datos del predio, nombres, firmas y números de matrícula profesional, de los  profesionales responsables en el proyecto, datos de colindantes, etc. Si deseas profundizar en este tema, visita el siguiente artículo.


📌 Escritura pública: es el documento notariado donde aparece el propietario actual del predio a parcelar. Adicionalmente muestra temas de interés como los linderos, la extensión,  tradición y otros detalles. Este documento es importante porque demuestra la propiedad a favor de una persona, y muestra información de interés para la licencia.


📌 Certificado de tradición y libertad: es el documento expedido por la superintendencia de notariado y registro (oficina de instrumentos públicos), donde se visualiza el historial jurídico del predio en cuestión. En este se puede visualizar un listado de todas las compraventas, embargos, hipotecas y otros actos que hayan afectado el predio en el tiempo.


📌 Copia del documento de identidad del titular o propietario: se debe presentar un copia en ambas caras, de la cédula de identidad de cada unos de los titulares. Esto se solicita con el propósito de tener claridad con los datos que se van a ingresar a la respectiva licencia.


📌 Copia del recibo o paz y salvo del impuesto predial: este documento certifica que el predio se encuentra al día en temas de impuesto catastral. Se puede solicitar en la respectiva secretaría de hacienda de la alcaldía mas cercana.


📌 Copia de las tarjetas profesionales y antecedentes profesionales: cada uno de los profesionales que participan en el trámite (ingeniero civil, arquitecto, topógrafo, etc), deben aportar copia de la tarjeta profesional y certificado de antecedentes profesionales emitidos. La idea en comprobar que no existan impedimentos por sanciones y antigüedad exigida por la norma.


📌 Estudio de suelos:  este documento es elaborado por un ingeniero civil especializado,  esta conformado por fotos de  apiques, exámenes y resultados del laboratorio de suelos,  y propiedades del predio a parcelar. Se recomienda realizar un buen número de apiques.


📌 Concesión de agua: se trata de una resolución de las corporaciones autónomas regionales de Colombia, este acto administrativo autoriza el consumo y tratamiento de agua para el consumo humano.


📌 Manejo de aguas residuales: se trata de una resolución de las corporaciones autónomas regionales de Colombia, este acto administrativo autoriza a la evacuación y descarga de las aguas residuales; se deberá tener presente como se dará manejo al impacto ambiental que ocasiona esta actividad. 


📌 Instalación de valla amarilla: se trata de una valla de color amarillo que tiene información sobre la parcelación radicada, esta se utiliza para notificar de manera visible a las personas y vecinos cercanos, sobre la construcción del proyecto. Esta valla se instala en un lugar que sea visible al público. Importante tener presente que esta valla no autoriza a iniciar la obra, la única valla que autoriza es la de fondo blanco donde aparece el número de resolución entregado por la curaduría urbana o alcaldía municipal.


📢 Requisitos para licencia de parcelación



11. Radicación


Una vez tenemos todos los requisitos, procedemos a entregar en la entidad competente ya sea curaduria urbana o alcaldía municipal. Estas entidades se encargan de iniciar el debido proceso para dar solución al proyecto de parcelación.


Finalmente, si deseas iniciar un proceso de licencia de construcción puedes visitar el siguiente siguiente concepto: licencia de construcción.


12. Reclamar la licencia


Una vez la licencia esta culminada, la entidad encargada de emitir la resolución nos informa que podemos retirar la licencia. En este caso el propietario del proyecto tiene el deber de presentarse para firmar la notificación y retirar el documento. En caso de que el titular no puede presentarse, este podrá mediante autorización notariada darle la facultad a otra persona para retirar la resolución.


Acto seguido, se manda a hacer una valla de fondo blanco con los datos de la licencia de parcelación y se instala en un lugar visible al público.


13. Ejecutoriado


Como toda resolución, existe un termino por ley donde el titular de la licencia puede interponer recurso contra el documento entregado. Esto quiere decir que si se cometió un error de escritura o en las normas definidas del acto administrativo, el titular puede solicitar mediante un oficio la solicitud de corrección.


Según el decreto nacional en Colombia para el ministerio de vivienda, el titular dispone de 10 días hábiles para interponerse a la resolución. De lo contrario simplemente se asume que no hay ninguna objeción y la entidad pública procede a emitir un documento llamado ejecutoriado.


En este documento se especifica que el titular de la licencia se le entrego un acto administrativo y se notifica en una fecha determinada; finalmente se describe la fecha en la vencen los términos descritos y se oficializa la entrega.


14. Escritura pública


En el momento en que tenemos nuestro acto administrativo correspondiente a la licencia de parcelación, el siguiente paso es dirigirnos a una notaría pública para proceder con la realización de una escritura donde se formalizan datos importantes relacionados a la titularidad, licencia de parcelación, datos del predio, avaluó, tradición, etc.



Adicionalmente la notaría se encarga de solicitar requisitos adicionales como cédula de identidad del propietario, certificado actualizado de tradición y libertad,  y paz y salvo municipal. La estructura de la escritura es interesante porque en ella se plasman detalles de interés adicionales a los que mencionamos anteriormente, por ejemplo se describen los linderos de cada predio a parcelar, el área que lo conforma, las zonas de cesión tipo A (vías, andenes, zonas verdes, parques, afectaciones) entre otros.



Sin embargo no todos es felicidad para la empresa que esta parcelando, por temas de ley nacional las notarías públicas deben agregar en la escritura una clausula de condición resolutoria que vamos hablar a continuación.


15.  Registro del proyecto en la oficina de Registro e instrumentos públicos



Una vez tenemos nuestra escritura pública, procedemos a registrar la escritura en la oficina de instrumentos públicos. Esta entidad pública se encarga de realizar un análisis detallado de la descripción y cada punto mencionado en la licencia de parcelación emitida. En caso de que todo se encuentre en orden, esta entidad procede a crear un número de matrícula inmobiliaria para cada predio parcelado y zonas de cesión.



Ahora que todo esta en orden, cada predio esta organizado con su número de matrícula y preparado para tener su propio historial. Sin embargo no todo es felicidad porque aún se tiene incluida la condición resolutoria en la escritura, lo cual impide vender los predios.


16. Condición resolutoria.


En la escritura pública que se hace en la notaria mas cercana, se agrega una clausula que la empresa que ejecuta el proyecto debe hacer. Esta condición es simplemente una figura que protege los intereses públicos del estado y las personas que compran los predios ofrecidos.


La condición especifica que la empresa responsable debe hacer entrega oficial de las zonas de cesión mediante la presentación en notaría de un acto administrativo emitido por la autoridad competente (curaduría urbana o alcaldía municipal). Esto quiere decir que la empresa que hace la parcelación, se dirige a la entidad competente y cumple con una serie de requisitos a cumplir para recibir este acto administrativo necesario para poder levantar esta condición en la escritura.


17. Entrega de zonas de cesión al estado Colombiano.


La entrega de zonas de cesión, es un acto donde se hace entrega oficial de acuerdo a una serie de requisitos que solicita el ente competente (curaduría urbana o alcaldía municipal). Este tema lo mostraremos a detalle en un artículo de este interesante blog. Cuando se hace la entrega oficial, se procede a realizar un documento que es un acto administrativo donde se solicita levantar la condición resolutoria de la escritura pública realizada anteriormente.



Entre los requisitos solicitados para realizar este documento, destacan la presentación de un documento de solicitud y cada uno de los certificados de tradición donde se abre matrícula inmobiliaria de cada predio que va hacer entregado a nombre del estado Colombiano.



Cuando la empresa encargada de la parcelación tiene este importante documento, se dirige nuevamente a la notaría para hacer el respectivo levantamiento de la condición resolutoria.



18. Autorización de enajenación y ventas


En el momento en que todo esta en orden respecto a los temas mencionados anteriormente,  se solicita a la entidad competente (curaduría urbana o alcaldía municipal) la entrega de un documento donde se manifiesta y aprueba ejecutar las ventas de los predios al público en general.



📢 Te podría interesar:  proceso para emitir una licencia urbanística.









Finalmente observamos que realizar un proyecto de parcelación no es una tarea sencilla, se debe garantizar la correcta distribución de los predios, cumplimiento de requisitos, servicios públicos y respectiva escrituración y registro de la escritura pública. El objetivo de este interesante artículo es ofrecer una guía de acción y seguimiento para los interesados en realizar este tipo de proyectos, las ganancias son muy buenas pero la calidad y garantías al público deben ser las mejores.



Nuevamente gracias por leer este artículo, puedes apoyar este Blog compartiendo esta publicación con tus amigos y colegas, recuerda estar atento a una nueva publicación para seguir aprendiendo... éxitos..😎



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